שתף סרטון // www. Investopedia. com / terms / c / capitalization. asp
מהו 'שיעור היוון'
שיעור ההיוון הוא שיעור התשואה על הנדל "ן להשקעה בנדל" ן בהתבסס על ההכנסה שצפויה הנכס לייצר. שיעור ההיוון משמש לאומדן התשואה הפוטנציאלית של המשקיע על השקעתו.
שיעור ההיוון של השקעה עשוי להיות מחושב על ידי חלוקת הרווח התפעולי הנקי של ההשקעה (NOI) לפי שווי השוק הנוכחי של הנכס, כאשר NOI הוא התשואה השנתית על הנכס בניכוי כל עלויות התפעול. הנוסחה לחישוב שיעור ההיוון יכולה להתבטא באופן הבא:
שיעור היוון = רווח תפעולי נקי / שווי שוק נוכחי
יש הרואים בשיעורי ההיוון, באופן מהותי, את שיעור ההיוון של נצילות, אם כי השימוש בנצחיות במקרה זה עשוי להיות מעט מטעה כפי שהוא מרמז תזרים מזומנים יהיה יציב על בסיס שנתי.
שיעור ההיוון מבוטא כאחוז והוא ידוע גם בשם "שער הכובע". "
BREAKING" שיעור שימוש באותיות רישיות "
שיעור ההיוון הוא מאוד שימושי בכך שהוא מייעלת מידע על השקעות נדל"ן ומקלה על לפרש. לדוגמה, אם סטפן קונה נכס עבור $ 900, 000 ו מצפה כי הנכס יפיק 125,000 $ בשנה לאחר עלויות התפעול, שיעור ההיוון עבור ההשקעה שלו הוא 13. 89% ($ 125, 000 / $ 900, 000 = 0. 1389 = 13. 89%). משמעות הדבר היא, כי בכל שנה, סטפן הוא מרוויח 13. 89% משווי הנכס שלו כמו רווח.
דוגמה זו מניחה כי כל הגורמים של חישובי שער סטפן יישארו קבועים, אבל במציאות הדברים לעתים קרובות קצת יותר מסובך. נניח כי בשל בום בביקוש הנדל"ן בעיר סטפן לאחר שהוא עושה את ההשקעה, את הערך של רכוש של סטפן עולה ל 2 מיליון דולר עד שנתיים חלפו. בינתיים, סטפן כבר עושה את אותו סכום כסף מן הנכס. מאחר שחישובי שיעור היוון משתמשים בערך השוק הנוכחי, השתנה שיעור ההיוון של ההשקעה של סטפן. בגלל שווי השוק של הנכס עלה בעוד NOF של סטפן לא, שיעור הכובע ירד במידה ניכרת כדי פחות נוח 6. 25% ($ 125, 000 / $ 2 מיליון = 0. 0625 = 6. 25%).
דוגמאות לכך ממחישות פונקציה חשובה של שיעורי היוון. מאחר ששיעור ההפחתה הוא יחס לאמוד את הרווחיות, שיעור ה - NOI ביחס לשווי השוק הנוכחי חייב להישאר קבוע על מנת ששיעור ההיוון יישאר זהה. אם NOI יעלה בעוד שווי השוק לא, שיעור ההיוון יעלה, ואם יקרה ההיפך, שיעור ההיוון יקטן.על מנת שההשקעה בנדל "ן תישאר רווחית, NOI צריך לגדול בשיעור זהה לעליית ערך הנכס, או בשיעור גדול אף יותר. במובן זה, שיעור ההיוון הוא שימושי כי זה יכול לשמש כדי לעקוב אחר השקעות נדל"ן לאורך זמן כדי לראות אם הביצועים שלה או לא משתפר. אם, מסיבה כלשהי, שיעור ההיוון יורד, ייתכן כי החלטה חכמה יותר פשוט למכור את הנכס ולהשקיע במקום אחר. עם ירידה של מעל 50% בשיעור של סטפן שווי רק שנתיים, הוא היה כנראה להיות הטוב ביותר או למצוא דרך להעלות NOI שלו או למכור את הנכס ולמצוא השקעה חלופית.
שימושים בשיעורי היוון
לעתים קרובות, השוואת השקעות נדל"ן שונות יכולה להיות כמו השוואת תפוחים ותפוזים, כך ששיעור ההיוון הוא נקודת קפיצה טובה משום שניתן להשתמש בו כדי להשוות במהירות ובקלות בין הזדמנויות השקעה רבות אַחֵר. השוואת ערכי השוק או אומדני הרווח התפעולי של נכסים שונים תהיה לעתים קרובות קשה ותוצאות תשואה שקשה לסנן דרך, אבל השוואת אחוזי הוא מאוד פשוט.
לדוגמה, נניח שמרתה שוקלת שתי השקעות שונות עם שווי שוק של 230,000 $ ו -3 מיליון דולר ומעריכה כי ערכי ה- NOI שלהן יהיו 40 $, 000 ו- $ 300,000, בהתאמה. בעוד השקעות אלה שונות באופן משמעותי, בידיעה כי שיעורי היוון שלהם הם 17. 39% ו -10% עשוי לעזור מרתה לקבל את החלטתה. עם זאת, בעוד שיעור ההשקעה הראשון של הקפיצה הוא הרבה יותר גבוה, ההשקעה השנייה תרוויח הרבה יותר כסף מדי שנה, כך זה צפוי לשחק לתוך ההחלטה של מרתה גם כן. בעוד שדוגמה זו מסייעת להמחיש את יכולת שיעור ההפחתה לסייע בהשוואת ההשקעות, חשוב לציין כי היא שימושית ביותר בפונקציה זו כאשר ניתן להשוות בין NOI או שווי השוק הנוכחי. השקעות בגדלים שונים באופן דרסטי עשויות להיות לעיתים קרובות שיקולים נוספים שיכולים למנוע השוואות חלקות.
כאשר מחפשים להשקיע בנדל"ן, המשקיעים לעתים קרובות להחליט על שיעור הכובע הנמוך ביותר שהם יקבלו על מנת להפוך את ההשקעה בשווי שלהם. לדוגמה, משקיע עשוי להחליט כי, עבור סכום הכסף שהם מחפשים להשקיע, הם יקבלו רק השקעה עם שיעור היוון של 10% ומעלה. כאשר מסתכלים על ההשקעות הפוטנציאליות, אז הם ישוו את שיעורי ההתייעלות של השקעות אלו לעומת שיעור ההנפקה האישי שלהן.
שיעור ההיוון עשוי לשמש גם כדי לחשב בערך את תקופת ההחזר של ההשקעה על ידי חלוקת 100 על ידי שיעור הכובע כאשר מתבטא כמספר שלם. לדוגמה, ניתן לחשב את תקופת ההחזר של השקעה עם שיעור שווי של 5% על ידי חלוקת 100 ב 5, עבור תקופת ההחזר המשוער של 20 שנים. עם זאת, שיטה זו צריכה לשמש רק כדי לקבל הערכה גסה של תקופת ההחזר של ההשקעה, כי השקעות נדל"ן בודדות ישמרו שיעור ההיוון קבוע לאורך תקופה ארוכה של זמן.
בנוסף, ההיוון הישיר הוא שיטה המשמשת להערכת השקעה בנדל"ן המשלבת את שיעור ההיוון. בשיטה זו ניתן לחלק את ה - NOI לפי שער הקיבולת על מנת לקבוע את עלות ההון של ההשקעה. למרות שזה אולי נשמע מסובך, זה בעצם שינוי תצורה של נוסחת שיעור הקפיצה.
בעיות עם שיעור היוון
בעוד ששיעור ההיוון הוא יחס שימושי מאוד לשימוש בעת תכנון או ניתוח של השקעה, הוא מגיע עם מספר מגבלות חשובות שיש לשקול לפני השימוש בשיעורי הקיבולת.
מגבלה אחת כזו היא ששיעור ההפחתה אינו שימושי מאוד להשקעות קצרות טווח. עם מעט זמן לפתח תזרים מזומנים אמין, ההשקעה של NOI יכול להיות קשה או בלתי אפשרי לקבוע, ובכך ביצוע חישובי קצב הכובע קשה או בלתי אפשרי גם כן.
חשוב גם לציין ששיעור ההיוון מחושב לעתים כ NOI חלקי הסכום המקורי ששילם הבעלים הנוכחי עבור הנכס. בגלל הערך של הנכס יישאר כמעט אותו דבר במשך זמן רב מאוד, שיטה זו של חישוב שיעורי הכובע הוא הרבה פחות שימושי מאשר השיטה האחרת. חישוב שער שווי עבור נכס עם ערך של 2 מיליון דולר בשנת 2015 על בסיס מחיר 1995 שלה של $ 300, 000 לא יהיה שימושי מאוד ייתן תוצאות מטעה מאוד. בעיות נוספות בעת שימוש בשיטה זו עשויות להתעורר גם במקרה של נכס שניתן במתנה או באמצעות ירושה, שכן לא ניתן לקבוע את שיעור הקיבולת בעלות של אפס.
שיעור ההיוון הוא יחס פופולרי וקל לשימוש, אבל זה לא צריך להיות הגורם היחיד בכל החלטה השקעה בנדל"ן. גורמים רבים אחרים צריכים להיות מסתכלים על כגון צמיחה או ירידה של פוטנציאל הכנסה, עליית ערך של הנכס וכל השקעות חלופיות זמין.